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不動産業者 説明義務ccc0 クリア・オネスティーズ


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その1 景観が説明と違う ~ 「二条城」が見えるはずなのに

新聞にも載っていましたので見た人も多いと思いますが(朝日新聞平成12年10月30日)、京都でマンションを購入した大学教員が、売買契約の際には窓から二条城が見えると説明を受けていたのに、実際に建ったマンションの窓からは(他の建物の看板が視界を遮っているため)二条城が見えない、これは売主の説明義務違反だとして契約解除を求めた裁判の判決がでました。
裁判では、売主の説明義務の存在及びその範囲が争われましたが、完成前のマンションの売買においては「購入希望者は現物を見ることができないから、売主はその実物を見聞できたのと同程度にまで悦瞑する義務がある」として窓等から司会を遮るものがあるかないかについても調査、確認して正確な情報を提供するという売主の説明義務に違反したとして、手付金等の変換及び精神的苦痛に対する慰謝料30万円の支払を命じました。
最近では、実際に建物が完成する前にモデルルームなどを見学して物件を購入することが増えてきています。まだ完成していない物件を事前に購入できるのかという素朴な疑問もありますが、今回はその点はおいておきましょう。さて、まだマンションが完成していないということは、マンションの外観は勿論、各区分所有部分(住居)も実際のものは見ていないわけですし、ましてや自分の家から見える風景などは想像の域をでないでしょう。
この判決で重要な点は

1) 不動産業者である売主には、未完成の物件を販売する場合には、買主が、完成したときの実物を実際に見聞きできたのと同程度にまで説明する説明義務がある
2) 眺望といもののマンションの売買においては重要な要素であり、買主の主観的な価値に基づくものであっても契約の要素となりうる

という2点でしょう。
この新聞記事だけでは、今ひとつ売主の説明義務とやらはわかりにくいかも知れません。今回は、売主が不動産業者であった点が重要です。普通の人同士の売買ではここまで厳しい説明義務は課せられないでしょう。しかし不動産評者の場合には、法律上重要事項に関する説明義務が課せられているのです。今回は、この説明義務の点について簡単にみてみましょう。

その2 不動産業者(宅建業者)の説明義務

不動産業者(ここでいう不動産業者については宅建業法3条参照)は、取引の関係者に対し、信義を旨とし、誠実にその業務を行わなければならないとされています(宅建業法31条)。そして、売買契約の媒介においては、売買対象物における重要事項につき調査し、委任者に告知すべき義務があります。不動産業者が仲介をする場合には、媒介業者として、土地や建物を購入しようとする買い主に対し、重要な事項を書面に記載し、これに基づき説明する必要があります(宅建業法35条)。
なにが重要事項なのか、というのは明確な決まりがあるわけではありません。しかし、一般には「隣地との間の境界に争いあり」とか「マンション管理金の滞納あり」という事項が重要事項のよくある例です。また「未成年の子供の同居禁止」(私のいるマンションの例)とか、果ては「過去に自殺者あり」というものについても、重要事項とされるともいえるでしょう。結局のところ、「そのような事情があるのであれば、当該物件は購入しなかった(借りなかった)」といえるだけ買い主(借主)にとって当該契約締結にあったって重要視される事項を重要事項というものといえます。
そして、このような重要事項は、買い主(借主)が物件を選定する際に重要な判断基準となるものですから、売主や仲介業者としては、しっかりと説明して、買い主(借主)に納得していただいたうえで売買契約をするようにと決められているのです。また、重要事項については必ず書面で説明するようにし、後日「言った言わない」のトラブルにならないようにさせています。

<不動産業者>

ここでいう「不動産業者」とは、土地や建物の媒介をする仲介業者であり、宅地建物取引業の許可をもって営業をしているものをいいます。つまり、宅地建物取引業法3条による免許を取得した宅地建物取引業者のことを言います(俗に「宅建業者」と言います)。土地や建物の仲介をしている業者の名刺を見ていただければ分かると思いますが、「東京都知事(1)第12345号」とかいう符合が入っています。この番号があるのは、宅建業法に基づいて免許を取得していることの証明です。

【買主側から ~ 物件に注文をつけたい】

冒頭の裁判例にもあるように、買主の主観的な価値に基づく事項であっても重要事項となりうるというべきでしょう。実際裁判などでも「自殺者が出ていた物件」などは重要事項となるという判断をしているものもあります。
買主としては、仲介業者から渡される「物件希望表」等の書面に、自分の希望をきちんと書いておくべきでしょう。例えば「近隣の建物から寝室の窓が見えない」「老人介護用の設備設置工事可能」「近隣道路の騒音がない」とかは仲介業者に気にせずにきちんと述べておくべきです。その上で、不動産業者から各希望のうち条件を満たさない点についてきちんと説明を受けておくことも重要です。

【不動産業者側から ~ 特に注文をつけられていない事項についてはどうするか】

買主から特段の注文をつけられていない事項については、買主に説明しなくてもいいといえるでしょう。但し、それは特殊な条件についてのみです。詳しくは、次の3「判例において認められた重要事項」で説明しますが、一般取引において当然説明するべき事項については、売主が明確に条件提示していないものであっても調査・説明する義務があります。
説明しなくてもいいのは、買主の主観的な価値判断に基づく重要事項に限られるでしょう。また、業者としては、事前にきちんと買主から希望をリサーチしておくべきです。後日のトラブルを防ぐためにも、買主の希望については積極的に聞き出しておくべきでしょう。

宅地建物取引業法第3条(免許)

宅地建物取引業を営もうとする者は、二以上の都道府県の区域内に事務所(本店、支店その他の政令で定めるものをいう。以下同じ。)を設置してその事業を営もうとする場合にあつては建設大臣の、一の都道府県の区域内にのみ事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあつては当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事の免許を受けなければならない。
2項から6項省略

宅地建物取引業法第31条(業務処理の原則)

宅地建物取引業者は、取引の関係者に対し、信義を旨とし、誠実にその業務を行なわなければならない。

宅地建物取引業法第35条(重要事項の説明等)

宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者(以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。)に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、取引主任者をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面(第五号において図面を必要とするときは、図面)を交付して説明をさせなければならない。
(1号から11号まで省略)
12 その他宅地建物取引業者の相手方等の保護の必要性及び契約内容の別を勘案して建設省令で定める事項
(2項、3項省略)
4 第1項又は第2項の書面の交付に当たつては、取引主任者は、当該書面に記名押印しなければならない。

その3 裁判例で認められた重要事項

では、これまでに重要事項として不動産業者が説明するべきであったと判断された重要事項をいくつかあげてみましょう。いずれも裁判において重要事項か否かが争点となったものです。

(1) 賃貸マンションにおいて、賃借人に暴力団組員がいるのか否かについて、重要事項として調査する義務があることを認めた事案(東京地判H9.10.20)


 (2) マンション(耐火性が建築基準法上求められている)の一部が木造部分の建築基準法上の違法建築であることについて、仲介業者に告知義務があるとした事案(横浜地裁H9.5.26)


 (3) 土地売買にあたって、根抵当権設定登記が付せられていることを調査しないまま売買契約を仲介したとして、債務不履行責任を認めた事案(東京地判H8.7.12)


 (4) 建物賃貸借において、差押登記の付せられていることを調査しないまま仲介したとして、調査義務違反を認めた事案(東京地判H4.4.16)


 (5) 土地売買において、行政指導による建築制限の存在についての説明義務違反を認め、債務不履行による解除を認めた事案(東京高判H2.1.25・大阪高判S58.7.19)
などが存在する。


 (6) 取引物件たる土地が売買時の現状で住宅等の建築用敷地となりうるものでなければならないのに、宅地造成等規制法及び建築基準法上の制限事項を確認せず漫然と現地の案内をし、物件説明書でも右制限事項が付いていないとして売買契約の媒介をしたとして、不法行為責任を負うとした事案(東京高裁S57.4.28)


(7) 宅地建物取引業者が宅地造成の目的でする山林の売買を仲介する場合には、買主に対して交付すべき物件説明書に都市計画法、森林法などの法令に基づく制限の記載欄があり、かつ、目的たる山林が山間地に所在していて森林法による保安林の指定が推測される場合には、登記簿上の地目が保安林でなく、また現地に保安林指定の標識がないときであつても、宅地建物取引業者には、所轄機関に照会して右山林について保安林の指定があるかどうかを調査すべき注意義務があるとされた事案(最判S55.6.5)

この他にも、土地取引に関し行政指導による建築制限の存在について説明義務違反の債務不履行を理由とする買主の解除が認められた事案や、不動産の売買の仲介に当たり宅地造成に関する規制等について調査義務があると認定された事案もあります。
他方で、業者には調査義務がないとされた事案もあります。例えば、宅地建物取引業者には、取引対象土地が文化財保護法57条の2所定の周知の埋蔵文化財包蔵地に該当するか否かを、調査説明する義務はないとされた事例がそうです。
しかしながら、全体的にみると、不動産業者の調査義務・説明義務はかなり広く認められているといえるでしょう。不動産業者として仲介するなどした場合には、それ相応の調査をするのが当然であるという前提の元に、調査するべき事項もかなり広く(不動産業者側にとっては厳しく)認めているのが全体の流れといえます。

【業者としてはどうすれば説明・調査義務を尽くしたことになるのか】

結局、売買・賃貸物件について丁寧に調査するよりほかないでしょう。業者の研究会などでも説明義務などの講義があったりするでしょうし、日々の業務の中でポイントとなる重要事項は分かっていると思います。これまで裁判などで争われてきた事項については常日頃調査・説明するようにし、さらには最新の市場情報にも配慮するように心がける必要があるといえます。
冒頭の裁判例などは、眺望権という非常に主観的な価値まで重視しています。一昔前までは騒音についても多少は買主・賃借人の受認限度内のものであるとして業者の責任を問われることも無かったと思いますが、最近はかなり厳しくなっているという実感を持った方がいいでしょう。
調査義務・説明義務については、ある意味、業者としての通常の業務をしていれば当然に行うべきことのはずです。登記調査や行政規制などの調査は怠る方が悪いと言われても仕方ないでしょうし、騒音、周辺環境、日照などについても売買価格(賃貸価格)の設定のさいに考慮するものなので、特別な作業をしなくてもわかるはずです。あとは、それらを十分に買主・借主に説明することを怠らないようにすることといえます。多少問題がある物件だとなかなか買い手・借り手がつかないでしょうが、だからといってそれを隠して仲介することは厳禁です(実際に詐欺で契約が取り消された事案もあります)。聞かれなかったから、ではなく、聞かれなくても当然のこととして説明するように普段から心がけることが一番でしょう。

その4 行政による指導

不動産業者には既にみたように宅建法上の調査・説明義務があります。しかし、これ以外にも不動産業者には行政による指導というものもあります。宅建業法で免許をもらっている以上、お役所の指導もうける地位にあるというものです。
例えば、不動産業者が仲介した土地付一戸建てが、実は降雨によって毎年浸水するようなものであった場合を例にみると、
※いずれも、某県の都市開発指導課による行政指導
(1) 土地・建物のある地区が降雨によって浸水または冠水するおそれがある場合や、過去に降雨によって浸水したことがある場合には、そのことを買主に説明するよう努める義務があり、この説明義務に違反すると「指導等」対象となります。。
(2) また、不動産業者は、地形などの地域の状況から明らかに浸水のおそれがないときを除いては、取引対象となる土地(建物)が、降雨によって浸水するおそれがあることについて、取引に際して調査する義務があり、これを怠って調査をしないで買主に説明をしない、あるいは、容易に調査できたできたにも関わらず、浸水又は冠水するおそれのある事実を把握しなかった場合には、いずれも「指導等の対象」となります。
(3) そして、これらの説明義務や調査義務は、土地の浸水又は冠水が数年に一回しかないときでも、『浸水又は冠水が2、3年に1回あった』旨の説明をするよう努める義務があり、これは調査の結果過去にそのような事実があったことが明らかではなかったときでなければ免除されない義務であるとされています

行政指導、とはいっても、免許を出すのは行政官庁(建設大臣または都道府県知事)なので、最悪の場合には免許停止ということにもなります。勿論、いきなり免許停止ということにはならないでしょうが、行政指導を受けると言うこと自体が不動産業者にとってはマイナスになってしまいますし、そのようなことが続くと、例えばお役所関係の仕事をもらえなくなるということも出てきてしまうでしょう。
また、このようなことで不評が立つと、最近は消費者側の情報も発達しているために営業に支障を来すこともありえます。近年は、問題のある病院リスト、懲戒された弁護士リストなどもインターネット上で公開されている時代です。不動産業者としても、「悪徳業者リスト」等として公開されてしまっては、その不評自体が一人歩きしてしまいます。信用第一で営業するためにも、ちょっとした手抜きで紛争をおこさないためにも、十分な説明を尽くすように普段から心がけるべきでしょう。

宅地建物取引業法第65条(指示及び業務の停止)

建設大臣又は都道府県知事は、その免許を受けた宅地建物取引業者が次の各号の一に該当する場合又はこの法律の規定に違反した場合においては、当該宅地建物取引業者に対して、必要な指示をすることができる。
一 業務に関し取引の関係者に損害を与えたとき、又は損害を与えるおそれが大であるとき。
二 業務に関し取引の公正を害する行為をしたとき、又は取引の公正を害するおそれが大であるとき。
三 業務に関し他の法令に違反し、宅地建物取引業者として不適当であると認められるとき。
四 取引主任者が、第六十八条又は第六十八条の二第一項の規定による処分を受けた場合において、宅地建物取引業者の責めに帰すべき理由があるとき。
2 建設大臣又は都道府県知事は、その免許を受けた宅地建物取引業者が次の各号の一に該当する場合においては、当該宅地建物取引業者に対し、一年以内の期間を定めて、その業務の全部又は一部の停止を命ずることができる。
一 前項第三号又は第四号に該当するとき。
二 (省略)
三 前項又は次項の規定による指示に従わないとき。
四 この法律の規定に基づく建設大臣又は都道府県知事の処分に違反したとき。
五 前三号に規定する場合のほか、宅地建物取引業に関し不正又は著しく不当な行為をしたとき。
六号以下 (省略)
(3項以下省略)

宅地建物取引業法第66条(免許の取り消し)

建設大臣又は都道府県知事は、その免許を受けた宅地建物取引業者が次の各号の一に該当する場合においては、当該免許を取り消さなければならない。
(一号~八号省略)
九 前条第二項各号の一に該当し情状が特に重いとき、又は同条第二項若しくは第四項の規定による業務の停止の処分に違反したとき。
(2項省略)

 

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